Desalojo de vivienda en Venezuela: qué ley se aplica a su contrato desde agosto de 2026

Desde el 7 de agosto de 2026 en Venezuela conviven dos regímenes de arrendamiento de vivienda. Cuál se aplica a su caso depende de una sola pregunta: ¿cuándo empezó el contrato? Si el inquilino ya ocupaba la vivienda antes de esa fecha, sigue el régimen anterior; si el contrato se acordó después, rige la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda.

Los contratos nuevos: la ley de agosto de 2026

La ley fue sancionada por la Asamblea Nacional el 31 de julio de 2026 y publicada en la Gaceta Oficial n.° 7.065 Extraordinario del 7 de agosto de 2026. Tiene 27 artículos. Sus puntos principales, según el resumen de Acceso a la Justicia:

• Contrato por escrito, autenticado o privado. Si no fija plazo, se entiende que dura un año, y si nadie avisa al vencer, continúa en las mismas condiciones.
• Canon libre por acuerdo, fijo durante el contrato. Puede pactarse en divisas; al renovar, el ajuste en bolívares no puede superar la variación del índice de precios del BCV.
• Garantía de hasta tres meses de canon, en depósito o con póliza de seguro.
• Reparaciones: salvo pacto distinto, las que superan el 30 % del canon mensual corren por el propietario, excepto si las causó la negligencia del inquilino; las menores, por el inquilino.
• Servicios: el inquilino paga los servicios que usa; el condominio y el impuesto inmobiliario, el propietario, salvo pacto distinto.
• Preferencia para comprar: el inquilino con más de dos años y al día tiene preferencia si el propietario decide vender.

Cómo se pide el desalojo en el régimen nuevo

Los conflictos pueden resolverse por conciliación, mediación o arbitraje, o ante el tribunal de municipio donde está el inmueble, por el procedimiento breve y sin importar la cuantía. El artículo 27 es claro: solo un tribunal de municipio o un tribunal arbitral puede ordenar un desalojo. La prensa ha reseñado como causal el atraso de dos meses consecutivos en el pago; las causales precisas deben revisarse en el texto publicado en Gaceta.

Los contratos anteriores: el régimen de 2011

Las viviendas ya arrendadas y ocupadas cuando entró en vigencia la nueva ley siguen bajo la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. En la práctica, eso significa que:

• El canon no puede fijarse en divisas como en el régimen nuevo.
• Si el inmueble es la vivienda principal del grupo familiar, antes de la vía judicial debe agotarse el procedimiento administrativo previo que establece el decreto contra el desalojo (artículo 5).
• Las causales de desalojo son las que enumera la ley de 2011.

Lo que nunca es legal

En ninguno de los dos regímenes el propietario puede desalojar por su cuenta. Cambiar la cerradura, cortar el agua o la luz, retirar las pertenencias del inquilino o presionarlo para que se vaya expone al propietario a acciones legales. El desalojo se pide por la vía que corresponde y lo ejecuta la autoridad competente.

Antes de firmar o de reclamar

• Si va a alquilar: el contrato nuevo deja mucho a la voluntad de las partes. Lo que no quede escrito se rige por reglas supletorias que pueden no convenirle.
• Si ya es propietario o inquilino: confirme primero qué régimen se aplica a su contrato. Usar el procedimiento equivocado puede hacerle perder meses.

En KRITERIUM redactamos contratos de arrendamiento bajo la nueva ley y llevamos desalojos en ambos regímenes. Si nos cuenta la fecha y las condiciones de su contrato, le indicamos por escrito qué vía corresponde.

Este artículo es información general actualizada a la fecha indicada y no sustituye la evaluación de un profesional sobre un caso concreto.